Komentarze
01.02.2019

Ile mieszkań prywatnych na wynajem to już działalność gospodarcza?

Jakiś czas temu informowałem, że organa podatkowe zaczęły zmieniać zdanie i zgadzać się podatnikami, że wynajem kilku a czasem i kilkunastu prywatnych mieszkań, może być opodatkowanyryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5% przychodów.

Wydawało się to naturalną konsekwencją z uwagi na zmianę przepisów w tym zakresie, a więc ograniczenie możliwości stosowania stawki ryczałtowej 8,5% do kwoty 100 000 zł, i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę – dla najmu prywatnego od 1 stycznia 2018 r.

I tak dla przykładu Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w indywidualnej interpretacji podatkowej z 12 września 2018 r. (sygn. 0112-KDIL3-1.4011.345.2018.2.KF), zgodził się z Wnioskodawcą, który wynajmował już kilka własnych nieruchomości oraz zamierzał zakupić i wynajmować kilka kolejnych, że liczba wynajmowanych lokali nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu i Wnioskodawca, będzie mógł opodatkować wszystkie mieszkania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5% przychodów – jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Podobnie w interpretacji indywidualnej z 19 grudnia 2018 r, sygn. 0115-KDIT3.4011.497.2018.2.PSZ – Dyrektor KIS uznał, że najem 5 mieszkań można traktować jako najem prywatny i opodatkować 8,5% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wg mnie bardzo prawidłowe rozumowanie Dyrektorów KIS w świetle wspominanych zmian opodatkowania najmu prywatnego.

Niestety, tym razem nie popisał się Naczelny Sąd Administracyjny (NSA).

Otóż w sprawie małżeństwa, które jako osoby fizyczne wynajmowały kilka własnych prywatnych mieszkań i płacili właśnie ryczałt 8,5%, ale postanowili z uwagi na chęć dokupienia kilku kolejnych lokali, zwrócić się o indywidualną opinię, przywołując m.in. ww. interpretacje Dyrektora KIS z 12 września 2018 r., na poparcie własnego stanowiska, że podatek zryczałtowany 8,5% będzie im przysługiwał, do czasu uzyskania z takiego wynajmu kwoty łącznej 100 000 zł, a o ile ją przekroczą wówczas wg. stawki 12,5%, i nadal będzie to uznawane – jako najem prywatny.  

Niestety, najpierw Dyrektor KIS, następnie WSA oraz Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) po skardze kasacyjnej w wyroku z dnia 15 stycznia 2019  (syg II FSK 14/17) uznał, że wynajem już tylko kilku mieszkań, nie uprawnia do opodatkowania stawką zryczałtowanego podatku 8,5%, przewidzianego dla najmu prywatnego.

Żaden jednak z tych ww. organów, nie pokusił się o definicje, ile to jest wg nich wynajem kilku mieszkań kwalifikujących się jeszcze do wynajmu prywatnego?

Wyrok jest dla mnie zupełnie niezrozumiały w kontekście jak wskazywałem, zmian opodatkowania ryczałtem m.in., najmu prywatnego wprowadzoną z dniem 1 stycznia 2018 r.

Po tym ww. wyroku NSA, można się spodziewać niestety zmiany linii interpretacyjnej organów podatkowych.

Wskazane małżeństwo musi teraz, o ile chce wynajmować nadal swoje prywatne mieszkania (również te wcześniej wynajmowane kilka mieszkań), opodatkować wg zasad dla działalność gospodarczej i w zależności od wyboru formy, płacić podatek dochodowy liniowy 19% ewentualnie progresywny 18%/32%, ale również zarejestrować się jako płatnik ZUS.

Jedyne, co można podpowiedzieć takim ww. podatnikom, mając na uwadze działania organów podatkowych i uznaniowość stosowania przez nich prawa podatkowego – założenie spółki z o.o. a wówczas  opodatkowanie tej działalności stawką 9% CIT, która to możliwość otworzyła się w 2019 r. Tu co prawda czaić się może inne zagrożenie, ale to już zupełnie inna historia.